Zniesienie współwłasności nieruchomości

Zniesienie współwłasności nieruchomości

Ze współwłasnością nieruchomości mamy do czynienia wtedy, gdy prawo własności tej samej nieruchomości przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Taki stan uniemożliwia samodzielne rozporządzanie rzeczą będącą we władaniu kilku osób. Wówczas najlepszym wyjściem jest zniesienie współwłasności, które jest niczym innym jak usunięciem stanu, w którym nieruchomość przysługuje kilku osobom. Innymi słowy jest rozwiązaniem stosunku współwłasności. 

Umowa zniesienia współwłasności nieruchomości – jak wygląda?

Współwłasność nieruchomości można znieść w drodze umowy dokonanej w formie aktu notarialnego lub na drodze sądowej. 

Do skorzystania z umownego zniesienia współwłasności konieczne jest złożenie zgodnych oświadczeń woli przez wszystkich współwłaścicieli zarówno odnośnie samego zniesienia jak również jego sposobu. Wybór sposobu zniesienia współwłasności nieruchomości leży w rękach współwłaścicieli. Mogą oni swobodnie decydować o tym, jaki sposób zniesienia współwłasności będzie dla nich najkorzystniejszy.  

Zniesienie współwłasności nieruchomości brak zgody współwłaściciela

W przypadku, gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia co do wskazanych wyżej kwestii, lub gdy współwłaściciel nie wyraża zgody na zniesienie współwłasności, wówczas zastosowanie znajdzie tryb sądowy. Z wnioskiem o zniesienie współwłasności może wystąpić każdy ze współwłaścicieli. Dodatkowo, w postępowaniu tym sąd rozstrzyga również o kwestiach związanych z nakładami poczynionymi na rzecz wspólną. 

Jak znieść współwłasność nieruchomości?

Zniesienia współwłasności można dokonać na trzy sposoby: poprzez podział rzeczy wspólnej, poprzez przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, lub też poprzez sprzedaż rzeczy i podział uzyskanych z tego tytułu środków według wielkości udziałów. 

Zgodnie z art. 211 kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło poprzez podział rzeczy wspólnej, np. podział nieruchomości gruntowej na kilka mniejszych działek. Podział taki jest jednak niemożliwy w sytuacji, gdy jest sprzeczny z przepisami ustawy, bądź ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy lub pociąga za sobą istotną zmianę tej rzeczy, np. gdy nieruchomość jest zbyt mała by mogła zostać podzielona pomiędzy wszystkimi współwłaścicielami. Zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez podział fizyczny, jest najbardziej pożądanym sposobem z uwagi na to, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje w naturze część nieruchomości odpowiednio do posiadanego przez niego udziału. Zatem postrzegany jest jako najbardziej sprawiedliwy sposób zniesienia współwłasności nieruchomości.

Drugim sposobem jest zniesienie współwłasności poprzez przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Zgodnie z art. 212 § 2 kodeksu cywilnego w postępowaniu sądowym ten sposób znajdzie zastosowanie w sytuacji, gdy rzecz nie daje się podzielić, a współwłaściciele nie złożą zgodnego wniosku co do sposobu zniesienia współwłasności. Zatem, gdy nieruchomość daje się podzielić, a brak jest zgodnego wniosku współwłaścicieli co do przyznania nieruchomości jednemu z nich, sąd zniesie współwłasność poprzez podział nieruchomości. Korzystając z trybu umownego współwłaściciele mogą samodzielnie pomiędzy sobą ustalić wysokość oraz termin spłat. W postępowaniu sądowym natomiast, konieczne będzie skorzystanie z usług biegłego, który wyceni nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, a sąd na podstawie operatu ustali wysokość przysługujących współwłaścicielom spłat. W uzasadnionych wypadkach spłaty mogą zostać odroczone bądź rozłożone na raty, których terminy uiszczenia nie mogą przekroczyć łącznie 10 lat. Wskazać należy, że nie jest możliwe przyznanie nieruchomości temu współwłaścicielowi, który nie chce przejąć nieruchomości na własność. W konsekwencji skorzystanie z tego sposobu uzależnione jest od zgody jednego ze współwłaścicieli na przejęcie nieruchomości na własność. 

Podkreślenia wymaga fakt, że współwłaściciel, który otrzyma nieruchomość na własność nie może jej sprzedać w ciągu 5 lat od nabycia w wyniku zniesienia współwłasności. Zbycie nieruchomości przed upływem tego terminu wiąże się z koniecznością zapłaty podatku w wysokości 19%. Termin 5 lat płynie od chwili, w której współwłaściciel stał się jedynym właścicielem nieruchomości. Do tego czasu nie dolicza się czasu bycia współwłaścicielem nieruchomości. 

Gdy nie jest możliwe skorzystanie z powyższych sposobów zniesienia współwłasności, wówczas pozostaje jedynie sprzedaż nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości jest ostatecznym sposobem zniesienia współwłasności i w przypadku postanowienia sądu odbywa się w drodze licytacji. 

Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej – jak przebiega?

Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej odbywa się zgoła odmiennie niż ma to się w przypadku nieruchomości niebędących rolnymi, bowiem ustawodawca nakłada pewne obowiązki na nabywcę nieruchomości rolnej. Mimo tego, że od nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w 2019 roku, nabywcą nieruchomości rolnej może być każdy, nie tylko rolnik indywidualny (art. 2a ust. 3 pkt. 10), to osoba ta obowiązana jest osobiście prowadzić gospodarstwo rolne przez co najmniej 5 lat od nabycia nieruchomości. Dodatkowo, w trakcie trwania tego okresu obowiązuje zakaz zbycia tej nieruchomości. 

Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości 

W razie zniesienia współwłasności nieruchomości w drodze orzeczenia sądowego nie ma zastosowania art. 930 § 1 kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym rozrządzanie nieruchomością nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Takie stanowisko przyjął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 01.12.1977 r., I CR 409/77, w którym stwierdził, że zmiana spowodowana orzeczeniem sądu na skutek podziału majątku wspólnego, działu spadku lub zniesienia współwłasności nieruchomości nie ma charakteru rozporządzenia tą nieruchomością w rozumieniu art. 930 k.p.c. Oznacza to, że w przypadku sądowego zniesienia współwłasności nieruchomości zajętej przez komornika i przyznaniu tej nieruchomości na rzecz współwłaściciela niebędącego dłużnikiem, dalsze prowadzenie egzekucji z nieruchomości nie jest możliwe. Podkreślenia wymaga fakt, że nie dotyczy to trybu umownego zniesienia współwłasności nieruchomości. 

Zniesienie współwłasności nieruchomości – ile trwa?

Gdy zależy nam na czasie najlepszym wyjściem będzie umowne zniesienie współwłasności, bowiem czas jego trwania sprowadza się jedynie do sporządzenia aktu notarialnego oraz  przygotowania niezbędnych dokumentów. Jest to jednak droższa opcja, gdyż koszt zależy od wartości nieruchomości i może wynosić od 100 zł do nawet 10 000 zł (Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej). Natomiast korzystając z trybu sądowego, należy uzbroić się w cierpliwość, ponieważ sama sprawa sądowa może się przeciągać, a do tego należy jeszcze doliczyć czas potrzebny na wykonanie opinii przez biegłego. Wszystko zależy od tego, w jakim czasie uda nam się dojść do porozumienia. Koszt opłaty sądowej od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł, natomiast, gdy wniosek zawiera zgodny projekt podziału, wówczas pobierana jest opłata w kwocie 300 zł.  

Masz pytania? Skontaktuj się z nami!

* - wymagana zgoda