Najem – jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą?

By 22 października 2021Aktualności prawne
Najem – jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą?

Zgodnie z art. 659 ust. 1 Kodeksu Cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Coraz częściej możemy spotkać się z nieuczciwością najemców. Zaleganie ze spłatą czynszu, mediów, niereagowanie na wezwania do uregulowania zaległości, zajmowanie mieszkania mimo braku tytułu prawnego. Funkcjonujące w Polsce przepisy stawiają na ochronę praw lokatorów bez względu na ich intencje. Jak zatem zabezpieczyć swoje interesy przed nieuczciwym najemcą?

Najem okazjonalny

Najbezpieczniej jest zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, która niestety w praktyce stosowana jest bardzo rzadko.

Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu nieruchomości mieszkaniowej, który gwarantuje właścicielowi lokalu skuteczniejszą ochronę jego własności. Ściśle mówiąc, właściciel lokalu będzie mógł łatwiej i szybciej pozbyć się niechcianego lokatora. Należy przy tym zaznaczyć, że najem okazjonalny dotyczy tylko nieruchomości mieszkaniowych, w związku z tym właściciel lokalu usługowego nie będzie mógł skorzystać z tego rozwiązania. Ponadto, umowy najmu okazjonalnego mogą zawierać jedynie osoby fizyczne, nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas określony, nie dłuższy jednak niż 10 lat.

Procedura zawarcia umowy najmu okazjonalnego

Rzadkość stosowania tego rodzaju najmu może wiązać się z jego bardziej złożoną procedurą. Proces ten jest bardziej sformalizowany, niż w przypadku zwykłego najmu i samo zawarcie umowy nie wystarczy. Poza zawarciem umowy, najemca powinien wskazać lokal mieszkalny, do którego przeprowadzi się w przypadku rozwiązania umowy lub jej wygaśnięcia. Konieczne jest także uzyskanie oświadczenia właściciela mieszkania, który w razie takiej konieczności, wyrazi zgodę na zamieszkanie najemcy.  Najemca musi udać się z tym oświadczeniem oraz umową najmu do notariusza celem sporządzenia swojego oświadczenia w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu egzekucji, w którym najemca zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wyznaczonym w żądaniu egzekucyjnym.

Co jeśli najemca po podpisaniu umowy nie uda się do notariusza?

W takiej sytuacji podpisana umowa będzie ważna, ale będzie zwykłą umową najmu i w razie ewentualnej eksmisji będziemy zmuszeni przejść przez cały proces tak, jak w przypadku zwykłej umowy najmu. Dlatego lepiej jest się udać razem z najemcą do notariusza, aby  mieć pewność, że wszystkie formalności zostały dopełnione i zawarta umowa jest umową najmu okazjonalnego.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego może nastąpić z tych samych przyczyn co przy najmie zwykłym. Dodatkowo, gdy najemca utraci możliwość zamieszkania we wskazanym przez niego lokalu, a w ciągu 21 dni nie wskaże innego lokalu oraz nie przedłoży oświadczenia właściciela tego lokalu o jego zgodzie na zamieszkanie tam najemcy, wynajmujący może wypowiedzieć umowę  z zachowaniem siedmiodniowego terminu wypowiedzenia.

Jak eksmitować nieuczciwego najemcę?

W przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego eksmisja jest dość prosta i szybka. Gdy po wypowiedzeniu bądź rozwiązaniu umowy najemca nie chce opuścić mieszkania, wynajmujący w pierwszej kolejności doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu w określonym terminie. Termin ten nie może być dłuższy niż 7 dni. Gdy żądanie to nie przyniosło skutku, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji. Po uzyskaniu klauzuli wykonalności, właściciel może wystąpić do komornika o przeprowadzenie egzekucji.

Co zrobić gdy zawarliśmy zwykłą umowę najmu, a lokator po rozwiązaniu umowy nie chce opuścić naszego mieszkania?

W tym wypadku jedynym wyjściem jest wystąpienie do sądu z pozwem o eksmisję, co jest bardzo czasochłonne i wymaga wiele cierpliwości. Ponadto, sprawa się komplikuje, gdy lokator nie ma możliwości przeprowadzenia się do innego lokalu, do którego przysługuje mu tytuł prawny. Wówczas gmina musi wskazać lokal socjalny, w którym zamieszka eksmitowany lokator, co dodatkowo wydłuża ten proces.

Przepisy covidowe, a eksmisja

Ustawą covidową został wprowadzony zakaz eksmisji lokatorów w trakcie trwania pandemii i przez 90 dni od jej zakończenia. W tym okresie, mimo posiadania prawomocnego orzeczenia sądu, czy też aktu notarialnego z klauzulą wykonalności, eksmisja będzie praktycznie niemożliwa – z wyjątkiem osób stosujących przemoc w rodzinie.

Praktyka pokazuje, że zawierane umowy najmu nie zabezpieczają odpowiednio interesów stron. Jest to wynikiem zbyt „luźnego” podejścia właścicieli do ich sporządzenia. Warto jednak wziąć pod uwagę porady prawne i w każdym wypadku udać się do prawnika celem zasięgnięcia opinii i wskazówek dotyczących najmu oraz sporządzenia umowy, która realnie zabezpieczy nasze interesy, jednocześnie wykluczając przyszłe nieścisłości związane z niepoprawnie sporządzoną umową.

 

Autorzy:

radca prawny Michał Gruchacz

asystent prawnika Karolina Luty