Powolna śmierć użytkowania wieczystego

Powolna śmierć użytkowania wieczystego

W dniu 10.08.2018 r. Prezydent RP podpisał ustawę z dnia 20.07.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (zwana dalej ustawą). Ustawa ta weszła w życie w dniu 5.10.2018 r. Jej głównym celem jest przekształcenie z mocy prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe na prawo własności. Co do zasady przekształcenie to nastąpiło w dniu 1.01.2019 r.

Jaka była przyczyna uchwalenia ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe?

Uzasadnieniem dla uchwalenia ustawy był praktyczny problem związany z realizacją uprawnienia do przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności przez niektórych użytkowników wieczystych. Obowiązująca do chwili obecnej ustawa z dnia 29.07.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w niektórych życiowych sytuacjach nie zapewniała właścicielom lokali w budynkach wielolokalowych faktycznej możliwości przekształcenia użytkowania wieczystego gruntu związanego z własnością lokali w prawo własności gruntu.

Zgoda współużytkowników wieczystych na przekształcenie

Problem związany był z koniecznością uzyskania zgody na przekształcenie przez wszystkie podmioty, którym prawo użytkowania wieczystego przysługuje. Co prawda ustawa z dnia 29.07.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości daje współużytkownikom wieczystym mającym co najmniej połowę udziałów w prawie użytkowania wieczystego prawo wystąpienia do sądu z żądaniem przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. Jednak gdy choćby jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw do złożonego wniosku o przekształcenie, postępowanie jest zawieszane. Oznacza to, że brak zgody jednego współużytkownika wieczystego uniemożliwia nabycie prawa własności gruntu przez pozostałych współużytkowników wieczystych. W takim przypadku współużytkownikom wieczystym przysługiwało jeszcze roszczenie z przepisu art. 199 kodeksu cywilnego na podstawie, którego mogli oni wszcząć kolejne postępowanie sądowe w celu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Jak widać w sytuacji gdy jeden ze współużytkowników wieczystych nie wyrażał zgody na przekształcenie realizacja uprawnienia do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności była niezmiernie trudna. Omawiana ustawa niweluje ten praktyczny problem w odniesieniu do gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe.

Pierwszym istotnym zagadnieniem związanym z wejściem w życie ustawy jest określenie jakie grunty podlegają automatycznemu przekształceniu z użytkowania wieczystego na prawo własności. Zakres przedmiotowy działania ustawy został ograniczony wyłącznie do gruntów pełniących funkcję mieszkaniową. Zgodnie z treścią art. 1 ust. 2 ustawy przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub 2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub 3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Warto podkreślić, że przekształcenie następuje również w przypadku gdy budynki są wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem również na cele inne niż mieszkaniowe np. usługowe. Wystarczy bowiem aby minimum połowa budynków była wykorzystywana na cele mieszkaniowe. Oznacza to, że ustawą zostali potencjalnie objęci nie tylko właściciele lokali mieszkalnych lecz również przedsiębiorcy, którzy są właścicielami lokali usługowych w danym budynku.

Istotne jest również to, że inne obiekty umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych tj. budynki gospodarcze, garaże oraz inne obiekty budowlane lub urządzenia budowlane ulegają przekształceniu i stają się częścią składową przekształcanego gruntu. Wyjątkiem są tzw. urządzenia przesyłowe znajdujące się na tym gruncie. Warto jednak podkreślić, że dzieje się tak gdy cała w/w infrastruktura towarzysząca znajduje się na nieruchomości podlegającej przekształceniu. Oznacza to, że jeżeli w/w infrastruktura towarzysząca (lub jej element) jest położona na odrębnej nieruchomości (objętej inną księgą wieczystą) do takiego przekształcenia (powstania części składowych) nie dojdzie.

Warto wskazać również na przepis art. 2 ust 1 ustawy, który stanowi, że w przypadku gdy na gruncie są położone także obiekty budowlane inne niż określone w art. 1 ust. 2, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydzielonej z tego gruntu i spełniającej warunki, o których mowa w art. 1 ust. 2, następuje z dniem: 1) założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości albo 2) wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej gruntu niespełniającego warunków, o których mowa w art. 1 ust. 2.

W związku z celem przyświecającym wprowadzeniu ustawy jej przepisy nie mają zastosowania do gruntów: zabudowanych na cele mieszkaniowe, położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich oraz oddanych w użytkowanie wieczyste na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

Zapewniamy pomoc prawną z zakresu prawa administracyjnego.

Pozdrawiam

Michał Gruchacz

radca prawny

*Tekst nie stanowi porady ani opinii prawnej jest wyłącznie poglądem autora.