Category

użytkowanie wieczyste

Powolna śmierć użytkowania wieczystego (część IV)

By | użytkowanie wieczyste, Życie osobiste | No Comments

Ostatni mój tekst z serii „Powolna śmierć użytkowania wieczystego” poświęcony zostanie kwestii uregulowania w ustawie z dnia 20.07.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (zwana dalej ustawą) zasad odpłatności za przekształcenie.

W ustawie przyjęto, że obowiązkiem płatniczym zostanie obciążony każdoczesny właściciel nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 11 ust. 1 ustawy w razie zbycia nieruchomości nowy właściciel jest zobligowany dokonać zapłaty za okres rozpoczynający się od dnia 1 stycznia następującego po roku, w którym doszło do nabycia nieruchomości. Ustawodawca w ten sposób zapewnił ciągłość i płynność wpłat opłat przekształceniowych.

Z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę równą wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Opłata jest wnoszona przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia.

Opłatę przekształceniową wnosi się w terminie do 31 marca każdego roku, czyli analogiczne jak do tej pory wnosiło się opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

Na wniosek złożony nie później niż 14 dni przed dniem upływu terminu płatności właściwy organ może rozłożyć opłatę na raty lub ustalić inny termin jej wniesienia, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego. Decyzja organu w tym zakresie będzie miała charakter uznaniowy, bowiem przepisy ustawy nie przewidują żadnych przesłanek w oparciu o które organ wydaje rozstrzygnięcia w tym zakresie. Ponadto do opłat przekształceniowych w zakresie umorzeń i rozłożenia na raty może znaleźć odpowiednie zastosowanie również art. 12a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Właściciel gruntu w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty może zgłosić właściwemu organowi na piśmie zamiar jednorazowego jej wniesienia w kwocie pozostającej do spłaty tzw. opłata jednorazowa. Wysokość opłaty jednorazowej odpowiada iloczynowi wysokości opłaty obowiązującej w roku, w którym zgłoszono zamiar wniesienia opłaty jednorazowej oraz liczby lat pozostałych do upływu okresu płatności opłaty przekształceniowej. Organ w ciągu 14 dni od otrzymania w/w zgłoszenia informuje o wysokości tej opłaty.

Rozwiązanie to jest korzystne z przede wszystkim z dwóch powodów. Po pierwsze pozwala na skorzystanie z wysokiej bonifikaty (o czym mowa w kolejnym akapicie). Po drugie pozwala uniknąć ryzyka waloryzacji rocznych opłat w trakcie okresu płatności.

Ustawodawca przewidział również mechanizm bonifikat. Niektóre z nich są obligatoryjne, a niektóre fakultatywne. Bonifikata fakultatywna może zostać udzielona przez właściwy organ osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym co do opłaty za dany rok. Tym samym podmiotom przysługuje bonifikata w ustawowej wysokości jeżeli dokonują one wpłaty jednorazowej i dotyczy ona gruntów pierwotnie należących do Skarbu Państwa (bonifikata obligatoryjna). W sytuacji gdy grunty należały pierwotnie do jednostek samorządu terytorialnego to bonifikata może zostać udzielona jedynie na podstawie właściwej rady lub sejmiku. Taka sytuacja może prowadzić do zróżnicowania sytuacji prawnej właścicieli uzyskujących prawo własności od Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego.

Wysokość bonifikaty uzależniona jest od czasu dokonania wpłaty jednorazowej. W myśl zasady im szybciej jednorazowa wpłata jest dokonana tym wyższa jest wysokość udzielonej bonifikaty. Zgodnie z treścią art. 9 ust. 3 ustawy w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym przysługuje bonifikata od tej opłaty w wysokości: 1) 60% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie; 2) 50% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w drugim roku po przekształceniu; 3) 40% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w trzecim roku po przekształceniu; 4) 30% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w czwartym roku po przekształceniu; 5) 20% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w piątym roku po przekształceniu; 6) 10% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w szóstym roku po przekształceniu.

Zapewniamy pomoc prawną z zakresu prawa administracyjnego.

Poprzednie teksty z serii „Powolna śmierć użytkowania wieczystego” są dostępne poniżej:

Powolna śmierć użytkowania wieczystego

Powolna śmierć użytkowania wieczystego (część II)

Powolna śmierć użytkowania wieczystego (część III)

 

 

Pozdrawiam

Michał Gruchacz

radca prawny

 

*Tekst nie stanowi porady ani opinii prawnej jest wyłącznie poglądem autora.

Powolna śmierć użytkowania wieczystego (część III)

By | użytkowanie wieczyste, Życie osobiste | No Comments

Moje ostatnie dwa teksty dotyczyły kwestii związanych z uzasadnieniem wprowadzenia do polskiego porządku prawnego regulacji dotyczących przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności – ustawy z dnia 20.07.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (zwana dalej ustawą) – oraz odpowiedzią na pytanie jakie grunty i w jakim momencie uległy (ulegną) przekształceniu na podstawie tych przepisów.

Powolna śmierć użytkowania wieczystego

Powolna śmierć użytkowania wieczystego (część II)

Dzisiaj skupię się na kolejnym ważnym aspekcie związanym z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego na prawo własności gruntów na mocy omawianej ustawy tj. aspektami proceduralnymi przekształcenia.

Co istotne przekształceniowe postępowanie administracyjne jest prowadzone w trybie wydawania zaświadczeń. Ustawodawca zrezygnował z zastosowania – wydawałoby się najbardziej racjonalnego w tym przypadku – trybu wydawania decyzji administracyjnej. Takie rozwiązanie było jednak podyktowane chęcią wyeliminowania problemów związanych z brakiem zgody wszystkich współużytkowników wieczystych na takie przekształcenie, a co za tym idzie wnoszeniem odwołania od takich decyzji administracyjnych przez osoby nie wyrażające zgody na przekształcenie.

Co do zasady organem właściwym do wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie jest starosta (w przypadku gruntów należących do Skarbu Państwa) lub wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu, zarząd województwa (w przypadku gruntów należących do jednostek samorządu terytorialnego). Z reguły zaświadczenie przekształceniowe właściwy organ wydaje w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia albo w terminie 4 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez właściciela.

Zaświadczenie przekształceniowe stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej nieruchomości nowego właściciela oraz roszczenia o opłatę w stosunku do każdoczesnego właściciela nieruchomości. Postępowanie wieczystoksięgowe w tym przedmiocie jest wszczynane przez sąd z urzędu na podstawie zaświadczenia przekształceniowego otrzymanego od właściwego organu. Przekazanie zaświadczenia przekształceniowego powinno nastąpić w terminie 14 dni od dnia jego wydania.

Organ wydając zaświadczenie przekształceniowe nie ma obowiązku ustalać kto jest faktycznie beneficjentem przekształcenia. Treść zaświadczenia ograniczona jest jedynie do oznaczenia nieruchomości gruntowej lub lokalowej według ewidencji gruntów i budynków oraz księgi wieczystej. Ponadto w zaświadczeniu przekształceniowym powinny być podane również informacje o obowiązku wnoszenia opłat przekształceniowych, ich wysokości, okresach płatniczych oraz pouczenie właściciela o możliwości kwestionowania otrzymanego zaświadczenia.

Jeżeli właściciel nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu przekształceniowym informacją w zakresie opłaty przekształceniowej (co do jej wysokości lub okresu płatniczego) ma prawo w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia przekształceniowego złożyć wniosek o rozstrzygnięcie tych kwestii w drodze decyzji administracyjnej. Analogiczne uprawnienie przysługuje właścicielowi niezadowolonemu z pisemnej informacji w zakresie opłaty jednorazowej.

Warto zauważyć, że w przypadku wydania przez organ postanowienia o odmowie wydania zaświadczenia przekształceniowego lub odmowie wydania zaświadczenia przekształceniowego o żądanej treści osobie takiej przysługuje zażalenie. Następnie w przypadku negatywnego rozstrzygnięcia zażalenia osoba ta może złożyć skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Podobna sytuacja ma miejsce w przypadku bezczynności organu w przedmiocie wydania zaświadczenia przekształceniowego. W tym przypadku skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego przysługuje po wyczerpaniu trybu przewidzianego dla takich przypadków w kodeksie postępowania administracyjnego.

Na koniec warto zwrócić jeszcze uwagę na niezwykle praktyczny aspekt przekształcenia tj. kwestię doręczenia zaświadczenia przekształceniowego. Opisany w ustawie tryb doręczeń miał na celu maksymalne uproszczenie procedury, jednak równocześnie może on być mocno problematyczny dla niektórych adresatów zaświadczeń przekształceniowych.

Mianowicie zgodnie z postanowieniami ustawy organ doręcza zaświadczenia przekształceniowe dotychczasowym użytkownikom wieczystym na ich adresy wskazane w ewidencji gruntów i budynków lub na inne adresy, na które przed dniem przekształcenia doręczano korespondencję dotyczącą użytkowania wieczystego. Na ten sam adres – wskazany w zaświadczeniu przekształceniowym – sąd wieczystoksięgowy doręcza zawiadomienie o wpisie nowego właściciela do księgi wieczystej danej nieruchomości. Wobec tego nowy właściciel powinien zachować szczególną ostrożność i zadbać o uaktualnienie w/w danych adresowych, bowiem od momentu doręczenia zaświadczenia przekształceniowego na w/w adres biegną mu terminy na podjęcie określonych czynności np. żądanie ustalenia w drodze decyzji administracyjnej wysokości i okresu płatności opłaty przekształceniowej.

Analiza procedury przekształceniowej zawartej w ustawie prowadzi do generalnego wniosku, że głównym celem ustawodawcy było jak najszybsze doprowadzenie do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności i wpisanie do księgi wieczystej nowego właściciela oraz roszczenia o opłatę przekształceniową.

Zapewniamy pomoc prawną z zakresu prawa administracyjnego.

Pozdrawiam

Michał Gruchacz

radca prawny

*Tekst nie stanowi porady ani opinii prawnej jest wyłącznie poglądem autora.

 

Powolna śmierć użytkowania wieczystego (część II)

By | użytkowanie wieczyste, Życie osobiste | No Comments

W poprzednim tekście poruszałem kwestię związaną z uzasadnieniem wprowadzenia do polskiego porządku prawnego ustawy z dnia 20.07.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (zwana dalej ustawą) oraz odpowiedziałem na pytanie jakie grunty będą podlegały przekształceniu na mocy tej ustawy. Link do poprzedniego wpisu znajduje się poniżej:

Powolna śmierć użytkowania wieczystego

W dzisiejszym tekście skupię się na problematyce momentu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w/w gruntów w prawo własności.

Co do zasady prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe uległo przekształcaniu z dniem 1.01.2019 r. Przekształcenie to nastąpiło z mocy samego prawa. Co istotne ustawa nie przewiduje żadnych innych wymogów w tym zakresie np. podejmowania jakichkolwiek działań przez użytkowników wieczystych.

Należy wskazać, że sposób ukształtowania wieczystego użytkowania znajduje swojego odzwierciedlenie w nabywanym prawie własności gruntu. Po pierwsze oznacza to, że w przypadku współużytkowania wieczystego wielkość udziałów we własności gruntów odpowiada wielkości we współużytkowaniu wieczystym. Po drugie istniejące w dacie przekształcenia obciążenia nieruchomości (udziałów w prawie użytkowania wieczystego) stają się obciążeniami nieruchomości (obciążeniami udziałów we współwłasności). Po trzecie prawa związane z użytkowaniem wieczystym stają się prawami związanymi z własnością nieruchomości.

Od zasady ogólnej stanowiącej, że przekształcenie gruntów objętych ustawą następuje z dniem 1.01.2019 r. ustawodawca wprowadza wyjątki.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy w przypadku gdy na gruncie są położone także obiekty budowlane inne niż określone w art. 1 ust. 2 (tj. nieuznane przez ustawę za nieruchomości zabudowane na cele mieszkaniowe) przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydzielonej z tego gruntu i spełniającej warunki, o których mowa w art. 1 ust. 2, następuje z dniem założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości albo wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej gruntu niespełniającego warunków, o których mowa w art. 1 ust. 2.

Oznacza to, że ta część gruntu, która spełnia wymogi ustawy ulegnie przekształceniu z dniem założenia dla niej nowej księgi wieczystej lub z dniem wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej gruntu niespełniającego wymagań ustawy. Mówiąc w skrócie do przekształcenia konieczne jest aby księga wieczysta obejmowała wyłącznie grunty spełniające wymogi ustawy. Z dniem w którym to się stanie grunt (spełniający wymogi ustawy) objęty tą księgą wieczystą ulegnie przekształceniu.

Drugi wyjątek uregulowany jest w art. 2 ust. 2 ustawy. Przepis ten stanowi, że w przypadku gdy zgodnie z ustawą z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wymagane jest zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości, przekształcenie następuje z dniem, w którym to zezwolenie stało się ostateczne.

Trzecim wyjątkiem jest sytuacja gdy budynek mieszkalny zostanie oddany do użytkowania po 1.01.2019 r. wówczas prawo użytkowania wieczystego gruntu przekształca się w prawo własności z dniem oddania tego budynku do użytkowania.

Czwartym wyjątkiem jest sytuacja gdy przed dniem 1.01.2019 r. zawarto umowę o ustanowieniu użytkowania wieczystego lub umowę przenoszącą prawo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 1 ust. 2, a wniosek o wpis w księdze wieczystej nie został złożony przed tym dniem, przekształcenie następuje z dniem wpisu w księdze wieczystej.

Zapewniamy pomoc prawną z zakresu prawa administracyjnego.

Opisane wyżej wyjątki doprowadzają do sytuacji w której grunty, które z dniem 1.01.2019 r. nie mogły ulec przekształceniu na mocy ustawy ulegną przekształceniu z datą późniejszą.

Pozdrawiam

Michał Gruchacz

radca prawny

*Tekst nie stanowi porady ani opinii prawnej jest wyłącznie poglądem autora.

Powolna śmierć użytkowania wieczystego

By | użytkowanie wieczyste, Życie osobiste | No Comments

W dniu 10.08.2018 r. Prezydent RP podpisał ustawę z dnia 20.07.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (zwana dalej ustawą). Ustawa ta weszła w życie w dniu 5.10.2018 r. Jej głównym celem jest przekształcenie z mocy prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe na prawo własności. Co do zasady przekształcenie to nastąpiło w dniu 1.01.2019 r.

Uzasadnieniem dla uchwalenia ustawy był praktyczny problem związany z realizacją uprawnienia do przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności przez niektórych użytkowników wieczystych. Obowiązująca do chwili obecnej ustawa z dnia 29.07.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w niektórych życiowych sytuacjach nie zapewniała właścicielom lokali w budynkach wielolokalowych faktycznej możliwości przekształcenia użytkowania wieczystego gruntu związanego z własnością lokali w prawo własności gruntu.

Problem związany był z koniecznością uzyskania zgody na przekształcenie przez wszystkie podmioty, którym prawo użytkowania wieczystego przysługuje. Co prawda ustawa z dnia 29.07.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości daje współużytkownikom wieczystym mającym co najmniej połowę udziałów w prawie użytkowania wieczystego prawo wystąpienia do sądu z żądaniem przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. Jednak gdy choćby jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw do złożonego wniosku o przekształcenie, postępowanie jest zawieszane. Oznacza to, że brak zgody jednego współużytkownika wieczystego uniemożliwia nabycie prawa własności gruntu przez pozostałych współużytkowników wieczystych. W takim przypadku współużytkownikom wieczystym przysługiwało jeszcze roszczenie z przepisu art. 199 kodeksu cywilnego na podstawie, którego mogli oni wszcząć kolejne postępowanie sądowe w celu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Jak widać w sytuacji gdy jeden ze współużytkowników wieczystych nie wyrażał zgody na przekształcenie realizacja uprawnienia do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności była niezmiernie trudna. Omawiana ustawa niweluje ten praktyczny problem w odniesieniu do gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe.

Pierwszym istotnym zagadnieniem związanym z wejściem w życie ustawy jest określenie jakie grunty podlegają automatycznemu przekształceniu z użytkowania wieczystego na prawo własności. Zakres przedmiotowy działania ustawy został ograniczony wyłącznie do gruntów pełniących funkcję mieszkaniową. Zgodnie z treścią art. 1 ust. 2 ustawy przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub 2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub 3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Warto podkreślić, że przekształcenie następuje również w przypadku gdy budynki są wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem również na cele inne niż mieszkaniowe np. usługowe. Wystarczy bowiem aby minimum połowa budynków była wykorzystywana na cele mieszkaniowe. Oznacza to, że ustawą zostali potencjalnie objęci nie tylko właściciele lokali mieszkalnych lecz również przedsiębiorcy, którzy są właścicielami lokali usługowych w danym budynku.

Istotne jest również to, że inne obiekty umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych tj. budynki gospodarcze, garaże oraz inne obiekty budowlane lub urządzenia budowlane ulegają przekształceniu i stają się częścią składową przekształcanego gruntu. Wyjątkiem są tzw. urządzenia przesyłowe znajdujące się na tym gruncie. Warto jednak podkreślić, że dzieje się tak gdy cała w/w infrastruktura towarzysząca znajduje się na nieruchomości podlegającej przekształceniu. Oznacza to, że jeżeli w/w infrastruktura towarzysząca (lub jej element) jest położona na odrębnej nieruchomości (objętej inną księgą wieczystą) do takiego przekształcenia (powstania części składowych) nie dojdzie.

Warto wskazać również na przepis art. 2 ust 1 ustawy, który stanowi, że w przypadku gdy na gruncie są położone także obiekty budowlane inne niż określone w art. 1 ust. 2, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydzielonej z tego gruntu i spełniającej warunki, o których mowa w art. 1 ust. 2, następuje z dniem: 1) założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości albo 2) wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej gruntu niespełniającego warunków, o których mowa w art. 1 ust. 2.

W związku z celem przyświecającym wprowadzeniu ustawy jej przepisy nie mają zastosowania do gruntów: zabudowanych na cele mieszkaniowe, położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich oraz oddanych w użytkowanie wieczyste na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

Zapewniamy pomoc prawną z zakresu prawa administracyjnego.

Pozdrawiam

Michał Gruchacz

radca prawny

*Tekst nie stanowi porady ani opinii prawnej jest wyłącznie poglądem autora.