Jak mogliście już czytać w naszych poprzednich wpisach – każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, o czym wprost mówi treść art. 211 k.c.
Zniesienie współwłasności nieruchomości to proces, który z reguły dokonują współwłaściciele, którzy nie dogadują się ze sobą w sprawach związanych z nieruchomością wspólną lub też, gdy każdy ze współwłaścicieli chce mieć swoją odrębną nieruchomość, którą będzie mógł swobodnie dysponować.
Sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości
Przepisy kodeksu cywilnego przewidują trzy sposoby zniesienia współwłasności: podział fizyczny rzeczy wspólnej; przyznanie rzeczy stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych; czy też sprzedaż rzeczy wspólnej, która dokonywana jest w ostateczności.
Co do zasady o wyborze sposobu zniesienia współwłasności decyduje sąd. Jest on natomiast związany stanowiskami stron postępowania, czyli w tym wypadku współwłaścicieli nieruchomości.
W tym wpisie skupimy się jednak na fizycznym podziale nieruchomości – który jest zresztą preferowany przez ustawodawcę – i wskażemy jakie konsekwencje mogą się wiązać z nieprzemyślanym wyborem sposobu podziału nieruchomości.
Pionowy podział nieruchomości
Idealną sytuacją jest możliwość podzielenia nieruchomości, w taki sposób, by każdy ze współwłaścicieli uzyskał swoją część tworzącą odrębny byt.
Odrębny byt tworzony jest w przypadku pionowego podziału nieruchomości. W praktyce taki podział polega na przedzieleniu budynku i działki jedną linią, w taki sposób by powstały dwie odrębne działki i dwa niezależne budynki.
Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 13 maja 1966 r. (III CR 103/668) wskazał, że linia podziału musi przebiegać wzdłuż płaszczyzny, którą stanowi ściana wyraźnie dzieląca budynek na dwa odrębne budynki, przy czym może być to ściana już istniejąca lub wykonana w tym celu za zezwoleniem organu budowlanego. Jeżeli w wyniku takiego podziału zajdzie konieczność korzystania przez mieszkańców jednego z nowo powstałych budynków z sieni lub klatki schodowej innego budynku, to możliwe jest ustanowienie w tym celu odpowiedniej służebności.
Taki podział znosi całkowicie współwłasność i skutkuje możliwością swobodnego decydowania o przysługującej nam części odrębnego budynku.
Poziomy podział nieruchomości – wyodrębnienie lokali
Jednak podział pionowy nie zawsze jest możliwy. Wtedy w grę wchodzi jedynie poziomy podział, polegający na ustanowieniu odrębnej własności lokali.
Wyodrębnienie lokali często nie rozwiązuje problemu współwłasności, bowiem taki sposób podziału nadal prowadzi do ustalenia udziałów w nieruchomości zabudowanej.
Dlatego, jeśli mamy współwłasność nieruchomości, w której jeden współwłaściciel zajmuje jedno piętro, natomiast drugi – drugie i chcemy dokonać zniesienia współwłasności w taki sposób, to powinniśmy mieć na uwadze, że w kwestii całego budynku, jak i innych części wspólnych, np. klatki schodowej będziemy musieli decydować wspólnie lub uzyskiwać zgodę drugiej strony. Chodzi tu przede wszystkim o wszelkie remonty, montaż klimatyzacji, czy też innego rodzaju ingerencję w elewację.
Podsumowując poziomy podział nie znosi całkowicie współwłasności, a jedynie tworzy sytuację podobną do bloku mieszkalnego, co może generować dodatkowe problemy. Zatem jeśli pionowy podział ustanawiający odrębny byt budynku nie jest możliwy, wówczas warto zastanowić się nad innym sposobem zniesienia współwłasności.
Pozdrawiam
mgr Karolina Luty
