W poprzednim wpisie dotyczącym sposobów zniesienia współwłasności pisaliśmy o podziale fizycznym nieruchomości, do którego lektury serdecznie zapraszamy.
W tym wpisie skupimy się na pozostałych sposobach, tj. przyznaniu nieruchomości na własność jednego ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych oraz na sprzedaży licytacyjnej nieruchomości.
Przyznanie na własność jednego ze współwłaścicieli
Zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić przez przyznanie nieruchomości na wyłączną własność jednego ze współwłaścicieli. W takiej sytuacji sąd zasądza od niego na rzecz pozostałych współwłaścicieli stosowne spłaty posiadanych przez nich udziałów.
W postępowaniu sądowym korzystając z tego sposobu z reguły konieczny zbędzie udział biegłego, który dokona wyceny nieruchomości. Sąd wówczas na podstawie opinii biegłego ustali wysokość przysługujących współwłaścicielom spłat. Spłaty mogą zostać rozłożone na raty – maksymalnie na okres 10 lat.
By móc jednak przyznać nieruchomość na wyłączną własność jednego ze współwłaścicieli, wymagana jest zgoda tego współwłaściciela na przejęcie tej nieruchomości na własność. W przypadku braku zgody skorzystanie z tego sposobu nie będzie możliwe.
Sprzedaż nieruchomości w przypadku braku możliwości zniesienia współwłasności
Gdy nie jest możliwe zniesienie współwłasności poprzez podział fizyczny lub gdy żaden ze współwłaścicieli nie chce przyjąć nieruchomości na własność z obowiązkiem spłaty pozostałych, ostatecznym sposobem by zlikwidować stan współwłasności jest sprzedaż nieruchomości.
Dokonanie sądowego zniesienia współwłasności poprzez sprzedaż nie jest zbyt korzystnym rozwiązaniem. Zniesienie współwłasności odbywa się tu poprzez sprzedaż licytacyjną, z zastosowaniem przepisów 1066 – 1071 k.p.c. oraz przepisów o egzekucji z nieruchomości, a więc za pośrednictwem komornika.
Postepowanie egzekucyjne w celu zniesienia współwłasności nieruchomości następuje na podstawie tytułu wykonawczego, którym jest postanowienie sądu rejonowego zarządzające sprzedaż rzeczy należącej do współwłaścicieli.
Wszczęcie egzekucji następuje na wniosek uprawnionego (każdego współwłaściciela), lub też z urzędu przez sąd rejonowy, który wydał postanowienie o zniesieniu współwłasności przez sprzedaż. Komornik wówczas składa wniosek do ksiąg wieczystych o wpis wszczęcia egzekucji ze wskazaniem, iż dotyczy ona zniesienia współwłasności. Następnie komornik zleca wykonanie opisu i oszacowania nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu oraz dokonuje obwieszczenia o publicznej licytacji.
Po dokonaniu sprzedaży nieruchomości w toku egzekucji, sąd udziela przybicia a następnie wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.
Współwłaścicieli otrzymują kwoty stosownie do posiadanych przez nich udziałów pomniejszone jednak proporcjonalnie o koszty egzekucyjne.
Należy jednak pamiętać, że z uwagi na to, iż mamy do czynienia ze sprzedażą licytacyjną kwota uzyskana z nieruchomości będzie najprawdopodobniej zdecydowanie mniejsza niż w przypadku komercyjnej sprzedaży. Na pierwszej licytacji nieruchomość wystawiana jest bowiem za ¾ sumy oszacowania, a jeśli nie wyłoni ona nabywcy nieruchomości, wówczas przeprowadzana jest druga licytacja z ceną wywoławczą wynoszącą 2/3 sumy oszacowania.
Dlatego tak ważne są wcześniejsze próby porozumienia się ze współwłaścicielami co do sposobu zniesienia współwłasności nieruchomości i ewentualnie prywatna sprzedaż nieruchomości.
Pozdrawiam
mgr prawa
Karolina Luty
