Moje ostatnie dwa teksty dotyczyły kwestii związanych z uzasadnieniem wprowadzenia do polskiego porządku prawnego regulacji dotyczących przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności – ustawy z dnia 20.07.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (zwana dalej ustawą) – oraz odpowiedzią na pytanie jakie grunty i w jakim momencie uległy (ulegną) przekształceniu na podstawie tych przepisów.
Powolna śmierć użytkowania wieczystego
Powolna śmierć użytkowania wieczystego (część II)
Dzisiaj skupię się na kolejnym ważnym aspekcie związanym z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego na prawo własności gruntów na mocy omawianej ustawy tj. aspektami proceduralnymi przekształcenia.
Co istotne przekształceniowe postępowanie administracyjne jest prowadzone w trybie wydawania zaświadczeń. Ustawodawca zrezygnował z zastosowania – wydawałoby się najbardziej racjonalnego w tym przypadku – trybu wydawania decyzji administracyjnej. Takie rozwiązanie było jednak podyktowane chęcią wyeliminowania problemów związanych z brakiem zgody wszystkich współużytkowników wieczystych na takie przekształcenie, a co za tym idzie wnoszeniem odwołania od takich decyzji administracyjnych przez osoby nie wyrażające zgody na przekształcenie.
Kto wydaje zaświadczenie potwierdzające przekształcenie?
Co do zasady organem właściwym do wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie jest starosta (w przypadku gruntów należących do Skarbu Państwa) lub wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu, zarząd województwa (w przypadku gruntów należących do jednostek samorządu terytorialnego). Z reguły zaświadczenie przekształceniowe właściwy organ wydaje w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia albo w terminie 4 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez właściciela.
Dlaczego zaświadczenie przekształceniowe jest ważne?
Zaświadczenie przekształceniowe stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej nieruchomości nowego właściciela oraz roszczenia o opłatę w stosunku do każdoczesnego właściciela nieruchomości. Postępowanie wieczystoksięgowe w tym przedmiocie jest wszczynane przez sąd z urzędu na podstawie zaświadczenia przekształceniowego otrzymanego od właściwego organu. Przekazanie zaświadczenia przekształceniowego powinno nastąpić w terminie 14 dni od dnia jego wydania.
Organ wydając zaświadczenie przekształceniowe nie ma obowiązku ustalać kto jest faktycznie beneficjentem przekształcenia. Treść zaświadczenia ograniczona jest jedynie do oznaczenia nieruchomości gruntowej lub lokalowej według ewidencji gruntów i budynków oraz księgi wieczystej. Ponadto w zaświadczeniu przekształceniowym powinny być podane również informacje o obowiązku wnoszenia opłat przekształceniowych, ich wysokości, okresach płatniczych oraz pouczenie właściciela o możliwości kwestionowania otrzymanego zaświadczenia.
Jeżeli właściciel nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu przekształceniowym informacją w zakresie opłaty przekształceniowej (co do jej wysokości lub okresu płatniczego) ma prawo w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia przekształceniowego złożyć wniosek o rozstrzygnięcie tych kwestii w drodze decyzji administracyjnej. Analogiczne uprawnienie przysługuje właścicielowi niezadowolonemu z pisemnej informacji w zakresie opłaty jednorazowej.
Warto zauważyć, że w przypadku wydania przez organ postanowienia o odmowie wydania zaświadczenia przekształceniowego lub odmowie wydania zaświadczenia przekształceniowego o żądanej treści osobie takiej przysługuje zażalenie. Następnie w przypadku negatywnego rozstrzygnięcia zażalenia osoba ta może złożyć skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego.
Podobna sytuacja ma miejsce w przypadku bezczynności organu w przedmiocie wydania zaświadczenia przekształceniowego. W tym przypadku skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego przysługuje po wyczerpaniu trybu przewidzianego dla takich przypadków w kodeksie postępowania administracyjnego.
Na koniec warto zwrócić jeszcze uwagę na niezwykle praktyczny aspekt przekształcenia tj. kwestię doręczenia zaświadczenia przekształceniowego. Opisany w ustawie tryb doręczeń miał na celu maksymalne uproszczenie procedury, jednak równocześnie może on być mocno problematyczny dla niektórych adresatów zaświadczeń przekształceniowych.
Mianowicie zgodnie z postanowieniami ustawy organ doręcza zaświadczenia przekształceniowe dotychczasowym użytkownikom wieczystym na ich adresy wskazane w ewidencji gruntów i budynków lub na inne adresy, na które przed dniem przekształcenia doręczano korespondencję dotyczącą użytkowania wieczystego. Na ten sam adres – wskazany w zaświadczeniu przekształceniowym – sąd wieczystoksięgowy doręcza zawiadomienie o wpisie nowego właściciela do księgi wieczystej danej nieruchomości. Wobec tego nowy właściciel powinien zachować szczególną ostrożność i zadbać o uaktualnienie w/w danych adresowych, bowiem od momentu doręczenia zaświadczenia przekształceniowego na w/w adres biegną mu terminy na podjęcie określonych czynności np. żądanie ustalenia w drodze decyzji administracyjnej wysokości i okresu płatności opłaty przekształceniowej.
Analiza procedury przekształceniowej zawartej w ustawie prowadzi do generalnego wniosku, że głównym celem ustawodawcy było jak najszybsze doprowadzenie do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności i wpisanie do księgi wieczystej nowego właściciela oraz roszczenia o opłatę przekształceniową.
Zapewniamy pomoc prawną z zakresu prawa administracyjnego.
Pozdrawiam
Michał Gruchacz
radca prawny
*Tekst nie stanowi porady ani opinii prawnej jest wyłącznie poglądem autora.
