Powolna śmierć użytkowania wieczystego (część II)

Powolna śmierć użytkowania wieczystego

W poprzednim tekście poruszałem kwestię związaną z uzasadnieniem wprowadzenia do polskiego porządku prawnego ustawy z dnia 20.07.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (zwana dalej ustawą) oraz odpowiedziałem na pytanie jakie grunty będą podlegały przekształceniu na mocy tej ustawy. Link do poprzedniego wpisu znajduje się poniżej:

Powolna śmierć użytkowania wieczystego

W dzisiejszym tekście skupię się na problematyce momentu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w/w gruntów w prawo własności.

Co do zasady prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe uległo przekształcaniu z dniem 1.01.2019 r. Przekształcenie to nastąpiło z mocy samego prawa. Co istotne ustawa nie przewiduje żadnych innych wymogów w tym zakresie np. podejmowania jakichkolwiek działań przez użytkowników wieczystych.

Należy wskazać, że sposób ukształtowania wieczystego użytkowania znajduje swojego odzwierciedlenie w nabywanym prawie własności gruntu. Po pierwsze oznacza to, że w przypadku współużytkowania wieczystego wielkość udziałów we własności gruntów odpowiada wielkości we współużytkowaniu wieczystym. Po drugie istniejące w dacie przekształcenia obciążenia nieruchomości (udziałów w prawie użytkowania wieczystego) stają się obciążeniami nieruchomości (obciążeniami udziałów we współwłasności). Po trzecie prawa związane z użytkowaniem wieczystym stają się prawami związanymi z własnością nieruchomości.

Od zasady ogólnej stanowiącej, że przekształcenie gruntów objętych ustawą następuje z dniem 1.01.2019 r. ustawodawca wprowadza wyjątki.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy w przypadku gdy na gruncie są położone także obiekty budowlane inne niż określone w art. 1 ust. 2 (tj. nieuznane przez ustawę za nieruchomości zabudowane na cele mieszkaniowe) przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydzielonej z tego gruntu i spełniającej warunki, o których mowa w art. 1 ust. 2, następuje z dniem założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości albo wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej gruntu niespełniającego warunków, o których mowa w art. 1 ust. 2.

Oznacza to, że ta część gruntu, która spełnia wymogi ustawy ulegnie przekształceniu z dniem założenia dla niej nowej księgi wieczystej lub z dniem wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej gruntu niespełniającego wymagań ustawy. Mówiąc w skrócie do przekształcenia konieczne jest aby księga wieczysta obejmowała wyłącznie grunty spełniające wymogi ustawy. Z dniem w którym to się stanie grunt (spełniający wymogi ustawy) objęty tą księgą wieczystą ulegnie przekształceniu.

Drugi wyjątek uregulowany jest w art. 2 ust. 2 ustawy. Przepis ten stanowi, że w przypadku gdy zgodnie z ustawą z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wymagane jest zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości, przekształcenie następuje z dniem, w którym to zezwolenie stało się ostateczne.

Trzecim wyjątkiem jest sytuacja gdy budynek mieszkalny zostanie oddany do użytkowania po 1.01.2019 r. wówczas prawo użytkowania wieczystego gruntu przekształca się w prawo własności z dniem oddania tego budynku do użytkowania.

Czwartym wyjątkiem jest sytuacja gdy przed dniem 1.01.2019 r. zawarto umowę o ustanowieniu użytkowania wieczystego lub umowę przenoszącą prawo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 1 ust. 2, a wniosek o wpis w księdze wieczystej nie został złożony przed tym dniem, przekształcenie następuje z dniem wpisu w księdze wieczystej.

Zapewniamy pomoc prawną z zakresu prawa administracyjnego.

Opisane wyżej wyjątki doprowadzają do sytuacji w której grunty, które z dniem 1.01.2019 r. nie mogły ulec przekształceniu na mocy ustawy ulegną przekształceniu z datą późniejszą.

Pozdrawiam

Michał Gruchacz

radca prawny

*Tekst nie stanowi porady ani opinii prawnej jest wyłącznie poglądem autora.