Category

służebność drogi

Uzyskanie dostępu do nieruchomości – umowa czy postępowanie sądowe ? (2)

By | służebność drogi, uzyskanie dostępu do nieruchomości, Życie osobiste

W poprzednim tekście została poruszona tematyka umownego ustanowienia służebności gruntowej oraz zasiedzenia służebności gruntowej.

Uzyskanie dostępu do nieruchomości – umowa czy postępowanie sądowe ? (1)

W dzisiejszym tekście przybliżone zostaną zagadnienia ustanowienia służebności drogi koniecznej oraz powstania służebności na podstawie decyzji administracyjnej.

W sytuacji, gdy właściciele nieruchomości nie są w stanie osiągnąć porozumienia w przedmiocie umownego ustanowienia służebności przejazdu, istnieje jeszcze możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej na drodze postępowania sądowego. Instytucja ta jest przydatna nie tylko na potrzeby rozwiązania sporu sąsiedzkiego, lecz również w razie zniesienia współwłasności nieruchomości np. przy podziale majątku wspólnego małżonków czy dziale spadku.

Kiedy sąd decyduje o służebności drogi koniecznej ?

Z sądowym ustanowieniem służebności drogi koniecznej mamy do czynienia wówczas, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. W takiej sytuacji właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.

Brak dostępu do drogi publicznej to sytuacja, w której położenie nieruchomości jest takie, że nie  ma ona prawnie zapewnionego i nie skrępowanego wolą osób trzecich dostępu do tej drogi. Z kolei odpowiedni dostęp to taki dostęp do drogi publicznej, który pozwala właścicielowi korzystać z całej nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

Co to są grunty sąsiednie?

Jeżeli natomiast chodzi o pojęcie gruntów sąsiednich, to są to nie tylko grunty pozostające w bezpośredniej styczności ze nieruchomością, lecz także grunty tak względem tej nieruchomości położone, że zachodzi gospodarcza konieczność przeprowadzenia przez nie dojazdu do drogi publicznej lub do budynków gospodarczych.

Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.

Najmniejsze obciążenie nieruchomości, przez którą ma prowadzić droga konieczna, nie zawsze oznacza przeprowadzenie tej drogi po najkrótszej linii i przy zaangażowaniu najmniejszych środków finansowych. Przesłanka ta podlega ocenie w okolicznościach konkretnej sprawy, z uwzględnieniem kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości.

Zasadą jest, że właściciel nieruchomości pozbawionej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej powinien przede wszystkim korzystać z innych własnych działek i na nich urządzać szlak komunikacyjny ułatwiający dostęp do drogi publicznej.

Podsumowując oznacza to, że przy ustanowieniu drogi koniecznej musi być brane pod uwagę najmniejsze ograniczenie praw majątkowych właścicieli działki obciążonej, a nie wygoda właściciela działki niemającej dostępu do drogi publicznej.

Należy podkreślić, że sąd nie jest związany żądaniem wniosku co do przeprowadzenia trasy drogi koniecznej ani opinią biegłego co do możliwości przeprowadzenia drogi. Ostatecznie to sąd  bowiem samodzielnie ocenia różne proponowane możliwości przeprowadzenia drogi.

Warto zaznaczyć, że ustanowienia służebności drogi koniecznej nie wyklucza fakt istnienia możliwości dojścia, czy też dojazdu z nieruchomości do drogi publicznej przez nieruchomość sąsiednią na podstawie grzecznościowego zezwolenia właściciela czy umowy zobowiązaniowej. Prawo wynikające ze służebności drogowej jest silniejsze, niż prawo wynikające z grzecznościowego zezwolenia czy umowy o charakterze wyłącznie obligacyjnym. Dopiero bowiem ustanowienie służebności drogi koniecznej prowadzi do powstania sytuacji prawnej, w której nieruchomość uzyskuje odpowiedni dostęp do drogi publicznej.

Służebność drogi koniecznej ustanowiona decyzją administracyjną

Służebność drogowa może też powstać na mocy decyzji administracyjnej. Jest to jednak sytuacja rzadko występującą w praktyce. Podstawą wydania takiej decyzji mogą być przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami regulujące postępowanie wywłaszczeniowe. Samo wywłaszczenie może bowiem polegać na ograniczeniu prawa własności poprzez przymusowe ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości np. służebności gruntowej.

Do administracyjnego ustanowienia służebności gruntowej może dojść w przypadku gdy zachodzi potrzeba zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości. Wówczas w decyzji o wywłaszczeniu ustanawia się niezbędne służebności oraz ustala obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń zapobiegających tym zdarzeniom lub okolicznościom.

Zapewniamy pomoc prawną z zakresu prawa administracyjnego.

Mam nadzieję, że oba teksty przybliżyły wszystkim Czytelnikom nieco poruszaną tematykę uzyskania dostępu do nieruchomości. Jeżeli masz jakieś pytania lub wątpliwości związane z opisywanym zagadnieniem proszę napisz je w komentarzu pod postem 🙂

Pozdrawiam

Michał Gruchacz

radca prawny

*  Tekst nie stanowi porady ani opinii prawnej, jest wyłącznie poglądem autora.

Uzyskanie dostępu do nieruchomości – umowa czy postępowanie sądowe ? (1)

By | służebność drogi, uzyskanie dostępu do nieruchomości, Życie osobiste

W praktyce stosunkowo często występują przypadki wykorzystywania cudzej nieruchomości w celu zapewnienia dojazdu do własnej nieruchomości. Niejednokrotnie taki stan trwa wiele lat.

Problem pojawia się wtedy, gdy powstaje potrzeba sprzedaży nieruchomości przez właściciela korzystającego z cudzej nieruchomości lub gdy pojawi się konflikt pomiędzy właścicielami  nieruchomości. Wtedy konieczne staje się uregulowanie stanu prawnego drogi dojazdowej do nieruchomości poprzez ustanowienie odpowiedniej służebności.

Służebności mogą mieć różną treść, ale ich istota sprowadza się zawsze do ograniczenia części uprawnień właściciela nieruchomości, po to, aby umożliwić lub usprawnić korzystanie z innej nieruchomości. Należy podkreślić, że ograniczenie zakresu uprawnień przysługujących właścicielowi nieruchomości usprawiedliwione jest wówczas, gdy potrzeba zwiększenia użyteczności jednej nieruchomości przewyższa uszczerbek wynikający ze zmniejszenia użyteczności innej nieruchomości.

Nieruchomość władnąca, czyli jaka ?

Pojęcie służebności gruntowych zostało określone w art. 285 kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią tego przepisu nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które przysługują mu względem nieruchomości władnącej na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Z powyższej definicji wynika, że służebność gruntowa może mieć charakter służebności biernej lub czynnej (np. służebność drogowej).

Z racji tego, że z definicji służebności gruntowej nie wynika, co konkretnie jest jej treścią („korzystanie w oznaczonym zakresie”), rolą stron jest szczegółowe określenie treści tego prawa.

Służebność gruntowa obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej i przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej. Szczególnie istotną rolę w stosunkach sąsiedzkich odgrywa służebność przejazdu.

Jak ustalić służebność przejazdu?

Jeśli chodzi o treść służebności przejazdu, to powinna ona być określona w taki sposób, aby najpełniej realizować potrzeby każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej. Służebność przejazdu może być połączona ze służebnością przechodu czy możliwością przepędzenia bydła przez teren nieruchomości obciążonej. Trzeba przy tym pamiętać, aby ustanawiając służebność przejazdu określić możliwie dokładnie jej treść, tak aby zapobiec w przyszłości ewentualnym sporom. W przypadku służebności przejazdu w umowie powinna zostać określona szerokość pasa drogi będącego przedmiotem służebności. Warto również wyrysować na mapie dokładny odcinek nieruchomości będący przedmiotem służebności.

Zawierając umowę ustanowienia służebności, strony mogą też uregulować wiele innych, dodatkowych kwestii, dotyczących wzajemnych praw i obowiązków właściciela nieruchomości władnącej oraz właściciela nieruchomości obciążonej.

Najbardziej powszechnym źródłem ustanowienia służebności przejazdu jest umowa stron. Przepisy prawa wymagają, aby oświadczenie właściciela nieruchomości, który służebność ustanawia, złożone zostało w formie aktu notarialnego. W praktyce jednak najczęściej oba oświadczenia są składane w formie aktu notarialnego poprzez podpisanie umowy u notariusza. Umowa ta stanowi następnie podstawę wpisu służebności do księgi wieczystej.

Służebność przejazdu może też co do zasady powstać w drodze zasiedzenia, jednak pod pewnymi warunkami. Zgodnie z treścią art. 292 kodeksu cywilnego służebność gruntowa może być nabyta tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. W takim przypadku stosuje się odpowiednio przepisy o nabyciu własności przez zasiedzenie, co oznacza m.in. konieczność wykazania nieprzerwanego posiadania służebności przez okres dwudziestu lub trzydziestu lat. Przedmiotem zasiedzenia może być tylko służebność o konkretnej treści, nie zaś bliżej nieokreślone prawo do korzystania z przechodu i przejazdu.

Za trwałe i widoczne urządzenie, o którym mowa w art. 292 kodeksu cywilnego, należy rozumieć trwałą postać widocznego przedmiotu będącego rezultatem świadomego działania człowieka, który ponadto odpowiada treści służebności pod względem gospodarczym. Nie może ono zatem powstać wskutek działania sił natury.

Urządzenia, o których mowa w art. 292 kodeksu cywilnego, aby mogły być uznane za trwałe i widoczne, muszą być wynikiem świadomego i pozytywnego działania posiadacza służebności (nie właściciela nieruchomości) w celu przystosowania gruntu obciążonego jako drogi. Przykładami trwałego i widocznego urządzenia na nieruchomości, z której korzysta posiadacz w zakresie odpowiadającym treści służebności przejścia, jest np. utwardzenie na gruncie szlaku drożnego, mostek.

W dzisiejszym tekście poruszyliśmy kwestie umownego ustanowienia służebności gruntowej oraz zasiedzenia służebności gruntowej. W drugiej części tekstu (za tydzień) zostanie omówione powstanie służebności na mocy decyzji administracyjnej oraz ustanowienie służebności drogi koniecznej, które najczęściej następuje na drodze sądowej.

Zapewniamy pomoc prawną z zakresu prawa administracyjnego.

Pozdrawiam

Michał Gruchacz

radca prawny

*  Tekst nie stanowi porady ani opinii prawnej, jest wyłącznie poglądem autora.