Uzyskanie dostępu do nieruchomości – umowa czy postępowanie sądowe ? (2)

W poprzednim tekście została poruszona tematyka umownego ustanowienia służebności gruntowej oraz zasiedzenia służebności gruntowej.

Uzyskanie dostępu do nieruchomości – umowa czy postępowanie sądowe ? (1)

W dzisiejszym tekście przybliżone zostaną zagadnienia ustanowienia służebności drogi koniecznej oraz powstania służebności na podstawie decyzji administracyjnej.

W sytuacji, gdy właściciele nieruchomości nie są w stanie osiągnąć porozumienia w przedmiocie umownego ustanowienia służebności przejazdu, istnieje jeszcze możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej na drodze postępowania sądowego. Instytucja ta jest przydatna nie tylko na potrzeby rozwiązania sporu sąsiedzkiego, lecz również w razie zniesienia współwłasności nieruchomości np. przy podziale majątku wspólnego małżonków czy dziale spadku.

Kiedy sąd decyduje o służebności drogi koniecznej ?

Z sądowym ustanowieniem służebności drogi koniecznej mamy do czynienia wówczas, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. W takiej sytuacji właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.

Brak dostępu do drogi publicznej to sytuacja, w której położenie nieruchomości jest takie, że nie  ma ona prawnie zapewnionego i nie skrępowanego wolą osób trzecich dostępu do tej drogi. Z kolei odpowiedni dostęp to taki dostęp do drogi publicznej, który pozwala właścicielowi korzystać z całej nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

Co to są grunty sąsiednie?

Jeżeli natomiast chodzi o pojęcie gruntów sąsiednich, to są to nie tylko grunty pozostające w bezpośredniej styczności ze nieruchomością, lecz także grunty tak względem tej nieruchomości położone, że zachodzi gospodarcza konieczność przeprowadzenia przez nie dojazdu do drogi publicznej lub do budynków gospodarczych.

Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.

Najmniejsze obciążenie nieruchomości, przez którą ma prowadzić droga konieczna, nie zawsze oznacza przeprowadzenie tej drogi po najkrótszej linii i przy zaangażowaniu najmniejszych środków finansowych. Przesłanka ta podlega ocenie w okolicznościach konkretnej sprawy, z uwzględnieniem kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości.

Zasadą jest, że właściciel nieruchomości pozbawionej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej powinien przede wszystkim korzystać z innych własnych działek i na nich urządzać szlak komunikacyjny ułatwiający dostęp do drogi publicznej.

Podsumowując oznacza to, że przy ustanowieniu drogi koniecznej musi być brane pod uwagę najmniejsze ograniczenie praw majątkowych właścicieli działki obciążonej, a nie wygoda właściciela działki niemającej dostępu do drogi publicznej.

Należy podkreślić, że sąd nie jest związany żądaniem wniosku co do przeprowadzenia trasy drogi koniecznej ani opinią biegłego co do możliwości przeprowadzenia drogi. Ostatecznie to sąd  bowiem samodzielnie ocenia różne proponowane możliwości przeprowadzenia drogi.

Warto zaznaczyć, że ustanowienia służebności drogi koniecznej nie wyklucza fakt istnienia możliwości dojścia, czy też dojazdu z nieruchomości do drogi publicznej przez nieruchomość sąsiednią na podstawie grzecznościowego zezwolenia właściciela czy umowy zobowiązaniowej. Prawo wynikające ze służebności drogowej jest silniejsze, niż prawo wynikające z grzecznościowego zezwolenia czy umowy o charakterze wyłącznie obligacyjnym. Dopiero bowiem ustanowienie służebności drogi koniecznej prowadzi do powstania sytuacji prawnej, w której nieruchomość uzyskuje odpowiedni dostęp do drogi publicznej.

Służebność drogi koniecznej ustanowiona decyzją administracyjną

Służebność drogowa może też powstać na mocy decyzji administracyjnej. Jest to jednak sytuacja rzadko występującą w praktyce. Podstawą wydania takiej decyzji mogą być przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami regulujące postępowanie wywłaszczeniowe. Samo wywłaszczenie może bowiem polegać na ograniczeniu prawa własności poprzez przymusowe ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości np. służebności gruntowej.

Do administracyjnego ustanowienia służebności gruntowej może dojść w przypadku gdy zachodzi potrzeba zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości. Wówczas w decyzji o wywłaszczeniu ustanawia się niezbędne służebności oraz ustala obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń zapobiegających tym zdarzeniom lub okolicznościom.

Zapewniamy pomoc prawną z zakresu prawa administracyjnego.

Mam nadzieję, że oba teksty przybliżyły wszystkim Czytelnikom nieco poruszaną tematykę uzyskania dostępu do nieruchomości. Jeżeli masz jakieś pytania lub wątpliwości związane z opisywanym zagadnieniem proszę napisz je w komentarzu pod postem 🙂

Pozdrawiam

Michał Gruchacz

radca prawny

*  Tekst nie stanowi porady ani opinii prawnej, jest wyłącznie poglądem autora.

Author Michał Gruchacz

More posts by Michał Gruchacz

Join the discussion One Comment

Leave a Reply