Uzyskanie dostępu do nieruchomości – umowa czy postępowanie sądowe ? (1)

W praktyce stosunkowo często występują przypadki wykorzystywania cudzej nieruchomości w celu zapewnienia dojazdu do własnej nieruchomości. Niejednokrotnie taki stan trwa wiele lat.

Problem pojawia się wtedy, gdy powstaje potrzeba sprzedaży nieruchomości przez właściciela korzystającego z cudzej nieruchomości lub gdy pojawi się konflikt pomiędzy właścicielami  nieruchomości. Wtedy konieczne staje się uregulowanie stanu prawnego drogi dojazdowej do nieruchomości poprzez ustanowienie odpowiedniej służebności.

Służebności mogą mieć różną treść, ale ich istota sprowadza się zawsze do ograniczenia części uprawnień właściciela nieruchomości, po to, aby umożliwić lub usprawnić korzystanie z innej nieruchomości. Należy podkreślić, że ograniczenie zakresu uprawnień przysługujących właścicielowi nieruchomości usprawiedliwione jest wówczas, gdy potrzeba zwiększenia użyteczności jednej nieruchomości przewyższa uszczerbek wynikający ze zmniejszenia użyteczności innej nieruchomości.

Nieruchomość władnąca, czyli jaka ?

Pojęcie służebności gruntowych zostało określone w art. 285 kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią tego przepisu nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które przysługują mu względem nieruchomości władnącej na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Z powyższej definicji wynika, że służebność gruntowa może mieć charakter służebności biernej lub czynnej (np. służebność drogowej).

Z racji tego, że z definicji służebności gruntowej nie wynika, co konkretnie jest jej treścią („korzystanie w oznaczonym zakresie”), rolą stron jest szczegółowe określenie treści tego prawa.

Służebność gruntowa obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej i przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej. Szczególnie istotną rolę w stosunkach sąsiedzkich odgrywa służebność przejazdu.

Jak ustalić służebność przejazdu?

Jeśli chodzi o treść służebności przejazdu, to powinna ona być określona w taki sposób, aby najpełniej realizować potrzeby każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej. Służebność przejazdu może być połączona ze służebnością przechodu czy możliwością przepędzenia bydła przez teren nieruchomości obciążonej. Trzeba przy tym pamiętać, aby ustanawiając służebność przejazdu określić możliwie dokładnie jej treść, tak aby zapobiec w przyszłości ewentualnym sporom. W przypadku służebności przejazdu w umowie powinna zostać określona szerokość pasa drogi będącego przedmiotem służebności. Warto również wyrysować na mapie dokładny odcinek nieruchomości będący przedmiotem służebności.

Zawierając umowę ustanowienia służebności, strony mogą też uregulować wiele innych, dodatkowych kwestii, dotyczących wzajemnych praw i obowiązków właściciela nieruchomości władnącej oraz właściciela nieruchomości obciążonej.

Najbardziej powszechnym źródłem ustanowienia służebności przejazdu jest umowa stron. Przepisy prawa wymagają, aby oświadczenie właściciela nieruchomości, który służebność ustanawia, złożone zostało w formie aktu notarialnego. W praktyce jednak najczęściej oba oświadczenia są składane w formie aktu notarialnego poprzez podpisanie umowy u notariusza. Umowa ta stanowi następnie podstawę wpisu służebności do księgi wieczystej.

Służebność przejazdu może też co do zasady powstać w drodze zasiedzenia, jednak pod pewnymi warunkami. Zgodnie z treścią art. 292 kodeksu cywilnego służebność gruntowa może być nabyta tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. W takim przypadku stosuje się odpowiednio przepisy o nabyciu własności przez zasiedzenie, co oznacza m.in. konieczność wykazania nieprzerwanego posiadania służebności przez okres dwudziestu lub trzydziestu lat. Przedmiotem zasiedzenia może być tylko służebność o konkretnej treści, nie zaś bliżej nieokreślone prawo do korzystania z przechodu i przejazdu.

Za trwałe i widoczne urządzenie, o którym mowa w art. 292 kodeksu cywilnego, należy rozumieć trwałą postać widocznego przedmiotu będącego rezultatem świadomego działania człowieka, który ponadto odpowiada treści służebności pod względem gospodarczym. Nie może ono zatem powstać wskutek działania sił natury.

Urządzenia, o których mowa w art. 292 kodeksu cywilnego, aby mogły być uznane za trwałe i widoczne, muszą być wynikiem świadomego i pozytywnego działania posiadacza służebności (nie właściciela nieruchomości) w celu przystosowania gruntu obciążonego jako drogi. Przykładami trwałego i widocznego urządzenia na nieruchomości, z której korzysta posiadacz w zakresie odpowiadającym treści służebności przejścia, jest np. utwardzenie na gruncie szlaku drożnego, mostek.

W dzisiejszym tekście poruszyliśmy kwestie umownego ustanowienia służebności gruntowej oraz zasiedzenia służebności gruntowej. W drugiej części tekstu (za tydzień) zostanie omówione powstanie służebności na mocy decyzji administracyjnej oraz ustanowienie służebności drogi koniecznej, które najczęściej następuje na drodze sądowej.

Zapewniamy pomoc prawną z zakresu prawa administracyjnego.

Pozdrawiam

Michał Gruchacz

radca prawny

*  Tekst nie stanowi porady ani opinii prawnej, jest wyłącznie poglądem autora.