Podpisując umowę przedwstępną strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości innej, z góry orzeczonej umowy. Przy czym żeby spełniała ona rolę umowy przedwstępnej w swojej treści musi zawierać istotne postanowienia umowy do której podpisania zobowiązały się strony (umowy przyrzeczonej).
Umowa przedwstępna jest więc zapewnieniem zawarcia w przyszłości pewnej umowy, której strony z pewnych przyczyn (faktycznych lub prawnych) nie są gotowe jeszcze zawrzeć.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna, jak już zostało wspomniane, dla swej ważności powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Istotne postanowienia umowy stanowią minimalną treść każdej umowy zobowiązaniowej. Przykładowo, w przypadku przyrzeczenia zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży, umowa przedwstępna w swojej treści, poza elementami typowymi dla każdej umowy (tj. oznaczenie miejsca i daty zawarcia umowy, czy też wskazanie stron umowy) powinna określać przedmiot sprzedaży oraz jego cenę.
W jakim terminie powinna być zawarta umowa przyrzeczona?
Oznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest elementem koniecznym umowy przedwstępnej. W razie braku jego określenia umowa przyrzeczona powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli każda ze stron jest uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła innym termin, strony wiąże termin wyznaczony przez osobę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Co istotne, jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 k.c.).
Konsekwencje niewykonania umowy przedwstępnej
Poprzez umowę przedwstępną możemy zagwarantować sobie zawarcie w przyszłości określonej umowy. Mimo, iż przepisy nie określają w jakiej formie powinna zostać zawarta umowa przedwstępna, ma ona duże znaczenie dla skutków prawnych w przypadku jej niewykonania przez którąkolwiek ze stron.
W przypadku uchylania się jednej ze stron od zawarcia umowy przyrzeczonej, drugiej stronie przysługuje prawo żądania naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy (art. 390 § 1 k.c.). Roszczenie odszkodowawcze swym zakresem obejmuje straty, które strona poniosła w związku z zawarciem umowy przedwstępnej (np. wydatki poniesione na jej zawarcie), jak również utracone korzyści, których nie uzyskał, zawierając umowę przedwstępną, która nie została wykonana (vide: Wyrok SN z 14.10.2005 r., III CK 103/05).
Jeżeli natomiast umowa przedwstępna spełnia wymogi co do ważności umowy przyrzeczonej, w szczególności wymogi co do formy, uprawniony poza roszczeniem odszkodowawczym, będzie miał możliwość żądania zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.). W tym wypadku wybór dochodzonych roszczeń należy do uprawnionego. Przykładowo, gdy po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, sprzedający uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, kupującemu przysługuje prawo dochodzenia jej zawarcia. Jeśli sprzedawca w dalszym ciągu będzie uchylał się od wykonania umowy dobrowolnie, kupujący uprawniony będzie do wniesienia powództwa o zastąpienie oświadczenia woli drugiej strony wyrokiem sądu.
Autor:
mgr Karolina Luty
* Tekst nie stanowi porady prawnej ani opinii, jest wyłącznie poglądem autora.
