Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym Dz.U.2021.1177 z dnia 2021.06.30 wchodzi w życie w dwóch etapach:
Pierwszy etap
Pierwszy etap już obowiązuje: 31.07.2021r. zaczął działać nowy podmiot – Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, zabezpieczający środki nabywcy zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych (zwane dalej MRP).
(w zakresie art. 46, art. 47, art. 48 ust. 6, art. 72 pkt 1, art. 81 Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym Dz.U.2021.1177 z dnia 2021.06.30)
Drugi etap
Drugi etap wejścia w życie ustawy to dzień 1 lipca 2022 r., kiedy to jej zapisy zaczną w pełni obowiązywać deweloperów, banki i pozostałe podmioty działające na rynku nieruchomości, co oznaczać będzie, iż nieruchomości sprzedane po tej dacie, będą już musiały być realizowane zgodnie z nową ustawą deweloperską.
Czy wejście w życie ustawy oznacza, że rozpoczęte inwestycje będą od razu podlegać zmianom w niej zawartym?
Inwestycje rozpoczęte przed jej wejściem w życie, podlegać będą obecnym przepisom jeszcze przez 2 lata, czyli do dnia 30.06.2024r. W praktyce wygląda to tak, że jeżeli deweloper sprzeda chociażby jeden lokal mieszkalny przed 1 lipca 2022 r., wówczas ma 2 lata na dokończenie inwestycji według starej ustawy, jednak jeżeli deweloperowi pozostanie na sprzedaż choćby ostatni lokal po upłynięciu wspomnianego okresu przejściowego, taka umowa deweloperska będzie już tworzona według nowych przepisów.
(art. 76, art. 81 Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym Dz.U.2021.1177 z dnia 2021.06.30)
Szerokie spektrum, czyli jakie umowy obejmuje nowa ustawa?
Warto wspomnieć, iż nowa ustawa obejmuje swoim zakresem wszystkie umowy, zawierane pomiędzy deweloperem a nabywcą, w których deweloper zobowiązuje się do wybudowania lokalu mieszkalnego (domu). Taki sam zakres regulacji będzie stosowany do umów dotyczących lokali użytkowych, np. garaży, jeżeli będą zawierane łącznie z umową deweloperską.
(art. 2 Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym Dz.U.2021.1177 z dnia 2021.06.30)
Co nowego w pierwszym etapie? Zmiany w umowie deweloperskiej
W pierwszym etapie wejścia w życie nowej ustawy, utworzony został Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Obsługiwany jest on przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny i zastąpił dotychczasowe formy ochrony środków nabywcy, którymi były otwarte MRP z gwarancją bankową oraz ubezpieczeniową.
Jego zaletą w porównaniu do poprzedniego rozwiązania jest to, iż zapewnia bezpieczeństwo funduszom nabywcy przeznaczonym na zakup mieszkania. W przypadku upadłości dewelopera lub banku, który prowadzi MRP, albo znaczących wad mieszkania, klient może odzyskać zainwestowane pieniądze z Funduszu.
Co nowego w drugim etapie? Zmiany w umowie deweloperskiej, które zaczną obowiązywać w przyszłym roku
Oprócz utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, ustawa wprowadza także inne nowości, które zaczną obowiązywać od 01.07.2022r.:
1.Uregulowanie umowy rezerwacyjnej
- opłata rezerwacyjna nie będzie mogła przekraczać 1% ceny nieruchomości,
- w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej, kwota ta zostanie zaliczona na poczet ceny mieszkania i trafi na MRP,
- jeśli bank nie udzieli klientowi kredytu, to odzyska on wpłacone pieniądze,
- gdyby deweloper w trakcie rezerwacji zawarł z inną osobą umowę dotyczącą zarezerwowanego lokalu, będzie musiał zwrócić rezerwującemu wpłaconą przez niego opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości,
- jeśli klient się rozmyśli, wówczas straci wpłaconą sumę.
(art. 29-34 Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym Dz.U.2021.1177 z dnia 2021.06.30)
2.Nowe możliwości odstąpienia od umowy
Nabywca ma prawo odstąpić od umowy:
- jeżeli deweloper uznał wadę istotną w protokole odbioru, a następnie jej nie usunął (ma na to 3 szanse),
- jeżeli deweloper nie uznał wady istotnej w protokole odbioru – nabywca ma prawo zwrócić się do rzeczoznawcy budowlanego o opinię potwierdzającą istnienie wady
3.Eliminowanie wad nieistotnych
Wprowadzono też procedurę eliminowania wad nieistotnych przez dewelopera. W wypadku nieusunięcia uznanej w protokole odbioru wady nieistotnej przez dewelopera (ma na to 3 szanse), nabywca będzie mógł ją usunąć na koszt dewelopera.
(art. 43-45 Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym Dz.U.2021.1177 z dnia 2021.06.30)
4. Kontrola dewelopera
Zwiększony został też nadzór banku prowadzącego MRP nad wydatkowaniem środków przez dewelopera, mianowicie harmonogram płatności został powiązany z harmonogramem budowy. Nabywca będzie płacił jedynie za ukończony etap budowy, zaś ostatnia transza płatności do dewelopera dokona się po przeniesieniu przez dewelopera własności lokalu mieszkalnego na konsumenta, na podstawie zawartego aktu notarialnego.
(art. 8, art. 15-19 Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym Dz.U.2021.1177 z dnia 2021.06.30)
Podsumowanie
Zmiany w ustawodawstwie dotyczącym umów deweloperskich są krokiem naprzód ku uporządkowaniu wszystkich praw i obowiązków, którym podlega deweloper. Jednocześnie zmierzają do zapewnienia skutecznej ochrony interesów nabywców nieruchomości na rynku pierwotnym, który to już dostosowuje swoją działalność do nowych zasad. W przypadku wszelkich wątpliwości, pomocne mogą okazać się porady prawne u doświadczonego specjalisty.
Źródła:
Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym Dz.U.2021.1177 z dnia 2021.06.30: art. 46, art. 47, art. 48 ust. 6, art. 72 pkt 1, art. 81, art. 2, art. 76, art. 29-34, art. 43-45, art. 8, art. 15-19.
Autorzy:
radca prawny Małgorzata Grudniewska – Wierzchoń
radca prawny Michał Gruchacz
